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2010/3/18 《瞭望东方周刊》记者黄志杰、张瑜 | 北京报道

 

 

小的方面说是调整供应结构，多提供廉租房；往深里说应该调整土地财政，调整中央和地方财税分配；从根本上说，则需要转变发展思路--- 是要GDP增长还是要人民群众幸福

携大半年来狂飙猛涨之势，房地产成为2010年全国两会当仁不让的最大热点。

两会前夕，温家宝总理在新华网与网民在线交流时表示“有决心在本届政府任期内把房地产管好”。

至少五个民主党派中央，以及几乎各个界别的政协委员都提出了有关房地产的提案，以至于一度有媒体称房地产提案占据半壁江山。3月7日，全国政协委员梁季阳在政协全体会议上作关于规范房地产市场的发言，引起强烈共鸣，八分钟发言，全场鼓掌五次。

人大方面，来自北京、辽宁、黑龙江、江苏等代表团的30位全国人大代表联名提交二次房改议案，在本刊记者旁听的绝大多数代表团小组讨论中，房地产问题是绝对焦点。

肇始于1998年全面应对亚洲金融危机大背景中的房地产改革，已走过11年，经历了应对2008年全球金融危机的深度调整，在今年全国两会上，以前所未有的汹涌民意为背景，走到了十字路口。

也正是因为“人人都是房地产专家”的现实，一些并不精细但相当刺激的提案、议案以及发言也伴随其中，左右民意。此时此刻，检讨房改十年的症结所在尤其重要。

保增长是房地产政策的一个逻辑因素

在2010年两会中，关于房改的最激烈言论来自全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明。在向大会提交的《强力整治我国房地产市场的政策建议》中，他说：“现行政策支持了‘量跌价刚’这种特殊现象，预示着又一轮井喷式的房价大涨还会到来，那时，房地产泡沫将达到50%以上，即便价格下调40%也无人接盘。妥协式的房地产政策已经走到了悬崖边上。”

蔡继明对本刊记者分析：小的方面说是调整供应结构，多提供廉租房；往深里说应该调整土地财政，调整中央和地方财税分配；从根本上说，则需要转变发展思路---是要GDP增长还是要人民群众幸福？“这也是科学发展观的应有之义。”

他认为，由于应对全球金融危机，保增长压倒一切，中国错失了在金融危机中顺势调整房地产的机会，如今，两会舆论大势已成，中央再次得到一个顺应民意的调整机会。

较之一些代表委员“泡沫没破就不是泡沫”的说法，或是房价究竟会升到什么价位的预测，蔡继明的分析，直逼房改和房地产政策的逻辑。

曾任建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长的谢家瑾，参加了十余年来几乎所有房地产政策制定的调研和起草。1997年东南亚金融风波突发，她在专著《房地产这十年---房地产风雨兼程起起伏伏之内幕》中，介绍了1998年房地产改革启动的大背景和当时高层考虑房地产政策的一个逻辑因素：东南亚金融风波大兵压境，中国明年（1998年）会遇到困难，“我们极不愿意看到明年经济增速低于8%，硬撑也要撑到8%⋯⋯新的经济增长点往哪儿培养？看不准！看得准的一是住房建设，说实话不是看得很准。二是信息产业。现在我想到明年要加大一点投入，⋯⋯往住房建设中投，加大住房建设。”“要通过多建房、多卖房，带动建材、钢材等需求，达到扩大内需、拉动经济增长的目的。”

事后看来，面对那次直接贴近中国的金融风暴，在当时中国那个经济实力状况下，整体经济一旦出现大幅下滑，风险是难以承受的。从一开始，房改就与靠房地产业支撑中国经济增长的目标交织在一起。房地产成为抵御金融风波的一项举措。

房地产对GDP数字增长拉动效应明显。如果把上下游相关产业的份额计算进去，房地产及相关产业对国民经济的贡献已由10年前的3%上升到如今的10%左右。

2008年底，全球金融危机袭来，“房地产拉动经济”再次被祭出，在这一大背景下《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，对二手房买卖减免税收、给改善型住房消费提供信贷支持、支持房地产企业融资等系列政策力托了楼市，激励了住房消费，正在低谷调整的房地产掉头逆势上扬，在拉动相关产业的同时，“价格暴涨”之势紧随而来。在正效应发挥的同时，积聚的负效应骤然放大出来。

经济适用房难谢幕

保增长的思路也影响了经济适用房走势。

谢家瑾回忆，在1998年第二次房改会议之前，由建设部牵头的房改政策研究小组对之前一直强调的“经济适用房只售不租”有不同看法。根据世界各国经验，解决中低收入家庭住房不是靠买房，而应以租房为主。发展租赁型经济适用住房，是解决中低收入家庭住房，减轻住房市场压力的较现实和可行的选择。

于是，当时的建设部部长在第二次房改会议上阐述“经济适用房应该以租赁为主”。

结果是除了停止福利分房，1998年房改的主要目标是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。经济适用住房被视作房改成功与否的重要标志。

可惜，经济适用房在实践中长期走偏。由于政府获利有限，许多城市实际上限制甚至取消经济适用房。经济适用房不仅没有成为主体，反而投资不断下降。

由于经济适用房供应面很宽，大量中等收入甚至高收入人群占据了指标。2009年武汉经济适用房摇号舞弊事件更将其间的腐败暴露无遗。今年3月，《深圳晚报》报道深圳桃源村经济适用房小区地下停车库中，20万元以上的车辆占了近两成，其中不乏宝马、奔驰、奥迪、富豪、凌志等名车。

与此同时，变相的住房实物福利分配或商品房开发假经济适用房名目而行。

在2007年9月之前，北京市公务员家庭购买经济适用房甚至不需财产审核。根据北京市政府明确规定，夫妇双方为机关工作人员或教师的家庭不需核定家庭收入，可凭有关证明购房。

在1998年房改中，虽然提出廉租房概念，但属于次要内容且规定含糊：“廉租房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。”

2003年8月12日，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确房地产成为支柱产业，并提出逐步实现多数家庭购买或承租“普通商品房”的新思路。

不过，经济适用房虽然式微，却仍未在此次两会上达成取消的共识。大多数相关提案、议案中仍有加大经济适用房的内容，只是分量渐渐轻于廉租房。

全国政协委员、富力地产总裁张力对本刊记者说，富力地产在多个城市有众多经济适用房项目，“经济适用房卖得比商品房还慢。”

“三三制”会不会走经适房老路

“政府应该大力投保障性住房，每年才三五百亿元不够。就连保利一家企业每年的投资还有五六百亿元呢。”全国政协委员、保利集团董事长贺平在小组会议上说。

由于政府提供保障房不足，个别开发商做起了“民间限价房”。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌对本刊记者说，作为河南省台兴房地产公司董事长，他在2009年做出了一个惊人之举：拆掉自家位于郑州市区核心路段、占地30亩的别墅，盖起了16万平方米的限价房。这一“民间限价房”一期均价3800元/平方米，二期均价4000元/平方米，都比周边楼盘便宜1000多元。

“如果按市价卖，至少可以多赚3亿！”王超斌说。原本他只打算把1号楼作为限价房，2号楼和3号楼按照一般商品房卖。但蜂拥而来的郑州市民让他深受触动。有位老人为了给儿子结婚买房，拉住他说：“要不是这里人多，我就给你跪下了。”

于是王超斌决定全部按照限价房卖。最终，1596套限价房全部卖完，而王超斌则一天收获28面锦旗。“只要有机会，我还要继续盖限价房，但个人的力量毕竟有限。我还是希望督促政府赶紧落实保障性住房。”

在2010年两会中，农工党中央的提案、迟夙生等30位全国人大代表联名提交的议案等都提出进行二次房改，基本方向为“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”（三三制）：针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房及公共租赁住房制度、针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为，政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。

“三三制”得到了宗庆后等一批两会代表的呼应。这一制度核心是强化政府在房地产市场中的主导地位，公共住房供应对象是占城镇人口60%左右的中等收入家庭，从确定地价到建设到资格审定，都由政府管制。

令人担忧的是，如同经济适用房制度一样，中等收入家庭群体庞大，而其对应的公共住房供给则在时空上都存在序列问题，僧多粥少的局面客观上为具体操作的官员留下了自由裁量的寻租设租空间。

就本质而言，目前有关房改最有力的措施是重庆的“公租房”政策，且放开户籍限制。此举被认为对1998年房改以经济适用房为主且只售不租的根本性突破，同时能维持市场化的趋势，并得到上海市委书记俞正声等人的呼应。

“稳定房价”的逆向效果

在1998年房改政策出台前的会议上，当时设定要点之一就是“如何把价格降下来”。此后，“稳定房价”是每一年的不变主题。然而，事实却是，房价暴涨潮一波强过一波。

谢家瑾认为，调控政策频繁出台，增加市场发展的不确定性，造成市场较大波动，影响到了正常的投资和消费。“总体看，几年来的调控对市场供求关系的平衡和改善始终考虑与把握不够，有些政策的出台引起市场供应量阶段性非正常下降，引发房价上涨，产生逆向效果。”

比如，2004年为解决投资过热，将房地产作为调控重点，关闭土地和金融两道闸门，带来市场供应量和预期供应量将大幅减少的信号，引发房价在第三季度非正常上涨，当年全国房价涨幅达到14.4%，远高于1998~2003年年均上涨3.6%的水平。

2006年5月出台的九部委文件，决定新开工商品住房建设、套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。由于70%以上所占比重计算政策在几个月后才得到明确，致使很多城市半年多没有批出新开发项目，影响市场供应和预期，成为2007年4月开始新一轮房价上涨的一个因素。

两会期间，全国政协委员、北京市工商联副主席、锡华实业投资集团有限公司董事长张杰庭在政协小组讨论上说：“你们赶紧买房吧，不买就后悔，去年我就这么说了，很多人没听，今年后悔了。北京住房的均价，未来两年每平米要涨到4万元。”虽然此语一出群情汹涌，张杰庭也解释说“4万”是指四环以内，但也有不少人相信，他说出的是目前环境下房价将长期上涨的业内共识。

正如蔡继明所言，要理解当前房地产现状，需要从土地制度、财税制度，甚至执政理念进行综合分析，才能接近本质。■

房改争议的历史背景

老说房价高，没人叫你在广州买，也没人叫你在深圳买，那你回老家买不是便宜点嘛，为什么要在广州、深圳买呢？

---广东化州市第二建筑工程公司宝安分公司经理陈华伟代表说。

你喝XO，别搞得我喝米酒都喝不上。

---广东省人大常委会主任欧广源代表说，“房价高一点不怕，就怕低收入家庭没有解决安置房。”

北京房价两年涨到4万可能性很小。

---对于“4万”的预测，住房和城乡建设部部长姜伟新并不认可。

中国房价一定是上升的，这是必然趋势。

---经济学家张泓铭委员说，现在谈限制房价上涨，只能是期望它“收敛式”的增长。

如果现在把房价打压到负增长，未必是好事。从全局出发来考虑，我们要防止房价的非理性上涨。

---全国政协副主席、民革中央常务副主席厉无畏说。

谁的房价低就把土地卖给谁。

---著名经济学家厉以宁委员建议改变土地招标方式以抑制房价。

住建部调控房地产市场的手段很少，几乎没有什么手段。因为土地在国土部门，税收在税务部门，金融在银行部门。

---列席政协小组讨论的住房和城乡建设部副部长郭允冲说。

没有一个大国靠卖地支撑政府支出。

---中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳委员直陈“高房价”病灶“在于土地垄断，在于地方政府对土地财政的过度依赖”。