虽然地下开发渐成星火燎原之势，但如果房地产企业解决不好技术、成本和地上地下商业整体化设计经营等问题，要面对的或许不是“馅饼”而是“陷阱”。
《商业价值》杂志 潇棋｜文
2010年12月，芜湖市原光华玻璃厂地块地下空间被安徽中防投资有限公司以1.001亿元竞得，这是芜湖市首个地下商业地块成功出让。首个地下商业地块的成功出让，标志着芜湖国有土地出让步入新的阶段。
其实，像芜湖这样的地下土地拍卖绝非个案。2010年9月2日，东莞市南城总部基地一期9宗地块，首次拍卖地下空间最大2336平米。2010年底，苏州工业园区三部门正式发布了《关于确定苏州工业园区地下空间土地出让价格(试行)的通知》(以下简称“《通知》”)，这是首个非一线城市有关地下商业建筑开始计价的地方性文件。
有专家预测，21世纪是地下的世纪。21世纪末，将有1/3的世界人口工作、生活在地下空间。地下空间已成为城市的战略性空间资源、新型国土资源，而在商业中心地块地上部分竞争白热化的大背景下，正有越来越多的房地产企业把目光投向地下。
“地下经济”带来商机
房地产企业开发方向历来与城市规划有着千丝万缕的联系，房地产企业把目光盯住地下绝非空穴来风。
城市化进程加速、都市人口膨胀、城市空间日益窘迫的时刻，人们将目光投向地下空间。2011年 1月15日下午，北京东方君悦大酒店一场关于“城市基础设施建设与区域发展”的论坛吸引了来自政界、企业界和学术界的200多位高层。这场论坛有一个重要话题：城市地下空间的开发利用。这意味着作为“十二五”规划的开局之年，以北京为代表的城市地下开发建设将进入一个新的高潮。
事实上，一场“地下经济”热潮已在国内一二线城市开启，各地的地下开发已呈星火燎原之势：上海正致力于把地下“城市地图”构想变成现实——将1600多万平方米的地下空间打通，从而形成一个“地下上海”；杭州市制定了《中央商务区（钱江新城核心区）地下空间规划》，钱江新城核心区地下空间规划总建筑面积约为258万平方米。北京计划在2020年以前，重点发展17个大型地下空间项目，并达到9000万平方米的地下使用面积，是目前3000万平方米使用面积的3倍。
与各地城市地下开发的规划相伴随的，是各地的房地产企业也摩拳擦掌。在河北省石家庄，由河北寰宇房地产开发有限公司开发的石门不夜城已动工建设；在昆明，昆明站地区、巫家坝地区、龙头街地区等七片区成地下空间重点开发地段；而广州地下空间开发利用以地下交通为主流，琶洲体育公园、宏城广场、火车东站广场、天河体育中心将逐步纳入“地下城市”。
可以看出，房地产企业在地下开发的几乎都是商业地产项目。高企的城市土地价值与商业地产的高额利润相比，给高成本的地下空间开发增加了冲动。随着地铁线路四通八达，与地铁站点相连的“地下城”开始成为商业旺地。
据专家解释，地下空间的商业开发，就是将那些处于繁华路段的地下空间围绕商业运营进行创意、设计、施工建设然后向社会公众开放的独特的地产开发。而这种新的商业业态一旦成型，自然会在成为地上商业业态有效补充的同时，因拥有自己独特的经营理念，时尚且前卫的装潢设计及全新的商业产品陈列展示等带来不同凡响的商业价值，其对消费者和一些投资者的吸引力更是不言而喻的。
地下开发的特性
虽然“地下经济”渐成燎原之势，房地产企业也热情不减，但地下开发与地上商业地产相比，毕竟有着诸多不同。
对于房地产企业而言，在开发地下空间的过程中，有两个问题值得关注。一个是技术问题。不同城市和地区的地下状况不一样，面临的技术问题也不一样。第二是开发成本问题。地下的建筑和地上的建筑是有差异的，从节能角度，地下有其优势，但从开发成本考虑，包括使用过程中的人员安全，还有消防等抗灾害能力，都是不容忽视的。另外，从人的生活习惯看，人们还是比较偏向于使用地上的建筑，视线、空气等都是人们不可或缺的要素，而这些，在地下是缺失的。所以，地下需要全采光系统，地下除了保温，耗能也不低，需要根据这些判断某一地区和某一产品的类型确定是否适合地下开发。正常情况下，如果地下没有淤泥层和岩石层，地下水位不是很高，地下开发成本也就是地上的1倍以上。
从商业角度看，地下商业之所以成立有两个理由：一是地上面积不足，巨大的消费需求转入地下卖场实现，这是物业使用角度上的开发问题；二是有人群的以及流动的地方就应有服务，比如地铁的服务配置与扩大化的商业衔接，这既有服务层面的合理性与需求，又有物业经营卖点，比如日本的东京等地。凡是地铁网点其地下商业都十分发达、便利，北京的东方广场以及上海等地也有大型商业同地铁交汇，但它们的共性在于提供便利消费。
但是，地下消费有其自身的特性，不是什么都可以经营，也不是任何商业街区都可以扩大、转移到地下。这是由于其地下建筑无法表达商业建筑、广告、街区等商业氛围，这也如同没有阳光就没有生命一样。刻意地不因需、不因地制宜而开发的地下商业不会具备生命力。
中国一些大型城市的商业大多存在非网点性重复设置与竞争。更多的商业物业处于闲置状态，地上问题与发展空间十分巨大。在这个状态下开发地下就缺少理由，而且地下商业建筑的开发其成本是地上建筑的几倍，盲目开发不是一种经济型思维。而利用地下交通同地上建筑与广场的联系，使商业经营互动形成产出结点，这才是因地制宜、因需而设的生态方式。
经营的思路决定着出路，房地产企业要想取得地下房地产项目成功，就不要“新瓶装老酒”。地下商业开发应该和地上有一个整体规划，且应该具有超前意识；同时在经营模式和品种上，地下的商业经营与地上的商业经营同质化。正如有关专家在接受记者采访中指出的：房地产企业要搞好地下开发，不但要树立城市立体的综合开发观，从形成合理的城市空间结构出发，使城市地下空间的开发利用由单一的开发利用模式转到综合开发利用模式上来。同时，作为城市核心区域的地下商业的开发，更应融入到整个城市的发展氛围里，将地下的商业从设计到理念上都与时代和现代商业的特点合拍，在与地上商业进行有机互补的同时，充分体现出方便、丰富、时尚前卫、新潮的特点，进而使之成为城市的一景，成为百姓休闲、消费娱乐的家园，也成为房地产企业一个新的盈利点。