楼市调控已到了异常艰难的阶段，如果新建商品住房价格未能有效遏制，调控随时有可能再加码。
《商业价值》杂志 赵鑫｜文
    2010å¹´4月“新国十条”出台后一年来，从“限贷”、“限购”再到现在的“限价”，一连串“限”字令构成了楼市调控政策的新风景线。同年9月，“新国五条”出台，正式明确“各商业银行暂停发放居民家庭购买第3套及以上住房贷款”。2011å¹´1月“新国八条”颁布更是加大了调控力度，可以说房地产业迎来了“政府管控”时期。
    限贷政策对房地产市场起到了一定断流作用。“新国八条”规定将二套房首付比例提升至60%。有关数据显示，假定投资需求中，首付在六成以下的客户均因为该政策而放弃投资房产，该政策理论上将导致60%的投资客流出房地产市场，占购房总需求的15%。
    “新国八条”给楼市带来的最大影响是限购，一举将限购城市扩大至36个。从目前市场的情况来看，在全国范围内施行限购政策的城市将会进一步扩大。这意味着更多城市将出台限购令或更新限购政策。截止到4月中旬，全国共有38个城市推出了限购令。就限购之后的效果来看，虽尚未撼动房价，但对成交量的影响着实不小。北上广等房价一线城市成交量环比下跌57%，同比下跌9%（去年同期基数较低）。
    据北京房地产交易管理网公布数据显示，北京“新国八条”执行前一周，成交量下跌了65.6%。而2011å¹´4月上半月，北京市二手房网签量为4134套，与3月上半月的5231套相比，成交量再次下降了约21%。同样，西安限购令出台前一周，全市单周成交面积为59万平米；而限购令出台后，周均成交面积为14.8万平米。相比大幅下跌75%之多，楼市限购效应已有明显显现。
    地方细则可能在限购区域和纳税证明年限上有一定区别，但仅在“本地居民已有2套、外地居民已有1套、外地居民不提供纳税证明不得购买”的全国统一限购政策下，相关城市的需求将受到明显影响。预计2011年全国商品房销售面积将下降约8%，其中35个大中城市成交量平均降幅接近20%，高端住宅市场可能受到更大程度的影响。
    限购令在各地区的影响程度也不尽相同。总体而言，限购令对二线城市的影响要较一线城市更为严重。2011å¹´3月，二线城市成交量下降36.5%，较一线城市下降的21.8%幅度要大得多。主要由于二线城市居民收入水平较低，新增人口比例不高，楼市的火爆来自于一线城市传导而来的投资价值，购房的需求弹性较大，在限购形势下观望态度明显。
    从地域来看，珠江三角洲的限购力度尚显不足，3月成交量实现了同比上涨的态势。限购影响最大的区域当属环渤海及中西部地区，3月成交量下降40%以上。环渤海地区的影响主要来自于其限购令本身力度较大而导致；而中西部地区的居民收入水平不高，投资占收入的比例较低，政策的变动对其投资意愿影响较大。长三角地区所受影响属于正常范围。这一地区集中的都是高收入、高房价的双高城市，在人均收入高的情况下，楼市的刚性需求支撑了其成交量的稳定。
    对于未来，考虑到楼市供需因素，由于2009年下半年和2010年上半年楼市大爆发，新开工面积急剧放大，这将造成2011年下半年，全国房地产市场上可能有大量的新增供应。其中，北京、杭州、苏州、南京、上海和温州等城市潜在供应将大幅超过实际需求，因此未来一年内这些地区的房价将会是最有可能下降的区域。
    “限”字当头的现象，表明了楼市调控已到了异常艰难的阶段，如果新建商品住房价格未能有效遏制，调控随时有可能再加码。

    原文链接：http://content.businessvalue.com.cn/post/3716.html