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房产企业2012来临?
媒体来源: 中国媒体博克


2010年以来一个个的重锤敲击着中国楼市。这些催命符是否真的引发房产企业2012的来临?
《商业价值》杂志 赵鑫|文
    一直都怨声载道的房地产行业在国家一步步的调控措施下,开始走进了“限”时代。从竞相疯抢到今天的门可罗雀,房地产企业的日子也大不如从前了。虽然房价尚未松动,但在限购限价政策、信贷从紧、千万套保障性住宅即将上市大规模供应的形势下,可以想象房地产企业现在的眉头已经皱起来了,“2012真的来了”。
    乌云密布的政策压力
    2011年房地产的调控力度可谓不大。据搜房网数据监控中心统计,在监控的46个城市中,2011年第一季度住宅签约量环比大幅下降,签约量下降城市数占比89.29%。同时,大中城市的商业类产品季签约量环比下降的城市数占比近100%,所有城市无一例外地出现了商用楼盘签约量下挫。
    同时由于目前房价尚未出现松动迹象,故而不排除楼市调控政策进一步加码的可能。而新一轮房贷压力测试已于4月初在各银行陆续展开。在不断强烈的调控信号之下,市场各方的神经陡然紧绷,房地产企业可能还要步入更新一轮的敏感期。
    供需差带来的被动
    除了政策因素,影响市场的最重要因素恐怕就是供求关系了。对于房地产行业而言,决定未来供应的是商品住宅施工面积。平均而言,新开工面积将在一年多的时间之后形成市场供应。由于2009年和2010年楼市大爆发,新开工面积急剧放大,2011年下半年市场将出现大量新增供应。据国家统计局数据显示,2010年年底我国商品住宅施工面积有31.5亿平方米,这些供应量将在2012年后进入房市。而2010年全国商品房销售总面积为10.43亿平方米。即便不计算保障房在内,供应量增加至3倍之多。
    2010年,“新国十条”条款明确了2010年保障性安居工程建设目标,即“建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套”。至2010年底,根据官方统计数据显示,2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套,基本建成370万套,超过预期目标。假设这370万套保障房全部推入市场,2011年的保障房供应将分流商品房8%的有效需求,排除经济适用房将分流商品房市场的4.8%有效需求(由于国家统计局现行的统计方式将经济适用房划入商品住宅范畴)。因此,预计2011年保障房将造成商品住房市场被动萎缩3.2%。
    2012年的房产供应将会更大。2011年开工建设的保障性住房、棚户区改造住房共1000万套,改造农村危房150万户,这些保障房将在2012年后投入市场。1000万套的保障房估计将再次增加10亿平方米的居住面积,加上2010年底在建的31.5亿平方米商品住宅,共计有40亿平方米的潜在供给量。
    紧缩政策勒紧了房企“裤腰带”
    从2010年10月起,半年时间央行已连续加息4次,加息无疑给房贷一族加重了还款压力。以贷款100万元,20年还清计算,央行加息前,5年期以上商业贷款利率为5.94%,按此计算其每月应还款7130元,共需支付利息71万元。而在4次加息后,目前贷款利率已升至6.8%,同样20年期100万元贷款则需每月还款7633元,支付利息共计83.2万元。由此计算,加息后每个月需多还款504元,多支付利息12万元。即便是申请公积金贷款,也需多支付利息10.6万元。
    再加上“新国八条”规定将2套房首付比例提升至60%,贷款买房一族将会更加谨慎。有关数据显示,有59.9%的投资客首付在六成以下。该政策理论上将导致流出房地产市场,占购房总需求的14.8%。
    由此粗略计算加息及限贷的推出,将会影响到大约20%的购房者购买。
    提高存款准备金率则会抑制银行对开发贷、购房贷的房贷冲动。2010年以来10次上调解存款准备金率,大中型金融机构存款准备金率达20.5%的历史高位。据估算,上调0.5个百分点后,可一次性冻结银行资金超过3600亿元,总计冻结3.6万亿元的银行资金,间接增加了开发商资金利用成本。要求开发商加快项目销售以追求销售回款,但是成交量的萎缩又使得其难以实现。未来难以支撑的结果便是下调房价以换取成交量。
     “贫血”带来的无力
    随着严厉的房地产调控政策持续运行,从银行获得开发贷款变得更加困难,在地产界打拼的商人们正在为“从哪里弄到钱”这个问题发愁。大量房企或许已经开始在资金道路上步履蹒跚。经营性现金流的大幅度下降是显而易见的事实。上市房地产企业的经营活动现金流量净额从2009年年底的494亿元锐减至-888亿元,下降了280%之多。到了2011年,已发布一季度财报的55家上市房地产企业,利润同比下降9.1%,负债总额达7000亿元之多。同时,他们握有3000亿元的预收账款,同比增幅为60%。房地产企业销售毛利率均值为38%。以此为标准粗略计算的话,上市房企所持存货净值应在5000亿元左右。如此大的存货量给这些房企带来了巨大的压力,很明显在房价还未下跌的情况下,房产企业的日子已经没有以前滋润了。

    原文链接:http://content.businessvalue.com.cn/post/3719.html    

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