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"地二代"意味着什么?
媒体来源: 中国媒体博克


房地产业的转变已经开始,商业模式大规模调整已成不可逆转的潮流。
《商业价值》杂志 潇棋|文 尚文|摄
    4月26日,任志强不再担任华远集团董事长被官方首次确认,虽然之前任志强向外界明确郑重表示,自己是“退职不退休”,但外界对于其“退休”的消息甚嚣尘上。   
    其实,外界的敏感绝非偶然。在进入2011年不到4个月的时间里,这已是第3位地产大亨宣布淡出。2011年春节前夕,王石宣布赴美国哈佛大学游学,业内普遍将此举解读为已经59岁的王石逐步退隐;而之后的3月30日晚,万通地产第5届董事会公布决议,11名董事全票通过原万通地产总经理许立担任新一届董事会董事长,冯仑开始淡出万通管理层。
    十几年来,王石、任志强、冯仑这些中国房地产风云人物的举动曾是媒体界、业界甚至社会关注的重点。而今,王石游学、任志强退职、冯仑离任,这些具有符号性人物的集中淡出,是否预示着中国地产的“地一代”使命即将完成?随着新“地二代”军团的浮出水面,中国房地产业又将发生怎样的变化?
    “地一代”的使命
    “地一代”的产生与中国30多年前的土地使用制度转变和10年前的住房制度改革有着密不可分的联系。
    30多年前,中国高度集中的计划经济体制严重束缚着生产力的发展,也束缚着土地资源的合理配置和利用。1985年以前,我国耕地每年净减少最高达1500多万亩。国家从土地上得不到收益,城市建设只得从别的地方筹集资金,缺乏稳定的资金来源,导致经济发展越快,城市建设欠账越多,财政越困难。房地产成了国家只有投入而无产出的包袱,宽地窄用、好地劣用等现象十分突出。
    改革开放首先冲破的是土地无偿、无期限、无流动的禁区。1979年7月,五届全国人大二次会议审议通过和颁布施行的《中外合资经营企业法》规定,可以出租批租土地给外商使用。同年12月31日,成立不久的广东省深圳市签订了第一个吸引外资开发经营房地产项目合同,由深圳市提供土地、香港妙丽集团投入资金,合作兴建和经营住宅楼,规定税后纯利深圳市、港方按85:15分成。深圳改革的示范效应迅速在全国展开。
    在这一时期,中国的土地市场还引入了竞争机制。1987年9月9日,深圳市政府首次以协议方式将一块5321平方米住宅用地的使用权以106万元的价格出让给某公司,使用年限为50年。1987年12月1日,一块面积为8588平方米,有50年使用权的土地在深圳会堂被成功拍卖。对于这一新生事物,媒体这样给予了如此报道:“这场拍卖,破天荒地将土地的所有权与使用权相分离,是对传统的国有土地管理体制的重大突破。”这场土地拍卖会之后的第28天,广东省人大常委会通过了《深圳经济特区土地管理条例》。《条例》规定土地使用权可以有偿出让、转让。其后,全国许多城市参照深圳的做法,实行国有土地有偿转让制度。
    由此引发的连锁效应也为业内外瞩目。1988年4月12日,七届全国人大第一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正草案》,规定“土地的使用权可以按照法律的规定转让”。随后,《土地管理法》也作了相应的修改。
几个月后的1988年11月,深圳进行了威登别墅地块的土地拍卖。这是深圳同时也是整个中国进行的第二次土地公开拍卖。参与这次竞拍的,就有王石亲自代表的万科。竞投一开始,价格就一路飙升。王石最终以2000万元的天价如愿以偿。从此,王石带领万科迈进了全新的地产领域。一个月之后,另一块“天景地块”推出,万科再次夺标。而不论是威登别墅还是天景花园,开发和销售都十分成功。自此,万科犹如新生的一股激流,在中国地产业内开始畅游不止。
    1992年,那些在海南做房地产的“地一代”们开始意识到海南地产泡沫,纷纷撤离北上。也是在1992年之后的一两年内,许多房地产企业宣布成立,其中就包括1992年成立的万通地产和1993年8月成立的华远集团。1992年后,王石及万科管理层实施了东南沿海开发计划,陆续在上海、青岛、天津、北海、广州等地取得多幅土地的开发权,多数项目都顺利完成。1993年,上海万科城市花园项目正式启动,使开发大众住宅项目被确定为万科的核心业务。万科开始进行“万科减法”,进行专业化调整,向国外投资者发行B股。
    1993年11月11日-14日,中共中央十四届三中全会举行,全会通过《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》,自此,中国开始进入了土地使用权市场化的阶段;以1998年7月国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志,房地产的全面市场化方向正式确立;2000年全国福利分房终于走到了尽头,计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,住房新制度的蓝图展现在人们面前。  
    政策的鼓励,让房地产业一路高歌猛进。万科凭借着已经积累的经验和资本市场的双重优势,借助住房改革契机,在此后的十几年里,一直保持持续增长的势头,一步步登上老大的位置,并被称作“学习标杆”的公司。 
    万通、华远等众多房地产企业尽管企业性质不同,但都在住宅开发领域获取了属于自己的“蛋糕”。据资料显示,中国房地产业开发投资额由1998年的3614.2亿元提高到2009年的36232亿元,11年间增长了10倍多。从2000年至2010年10年,我国就有6万多个房地产开发企业。10年里,房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%,商品住房投资约占城镇住宅投资的85%。按户籍人口计算,城镇人均住宅建筑面积达到28平方米左右,每年人均增加1平方米,中国居民的居住有了明显的改善。同时,房地产业也成为地方经济的主要贡献者,约40%-60%的地方财政收入来自于房地产业。
    地产第二时代
    如果不是2003年中后期国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象,如果不是国家逐年加大力度进行全面的宏观调控,如果不是国家经济开始转型,说不定大多数房地产企业还会继续在住宅开发这条大路上高歌猛进。
    实际上,一些聪明的房地产企业早在2007年8月13日国务院办公厅发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称“24号文”)开始,就已经嗅到房地产政策风向标转变的气息。“24号文”可以说具有里程碑的意义。它确立的基调将住房保障与市场分离,而之后各地的土地供应从此逐渐形成保障与市场两分天下的格局。  
    2009年,国家10大产业振兴规划出台;国务院一年便密集批复了13个区域经济规划,数量超过了“十一五”规划前4年的总和。2010年,长江三角洲城市群区域经济规划获批,京津冀都市圈区域经济规划即将获批。伴随着产业升级的迫在眉睫,众多一线城市开始大力调整产业结构,大力发展文化创意产业,由此催生出大量科技园区、总部园区、文化创意产业园区等,“产业+地产”的模式迎来了新的历史机遇。
    而根据“十二五”规划,房地产的地位被弱化,一些地方政府的土地经也开始谋变。一个比较明显的变化是,过去地方都是推土地,现在改成推项目——主要是产业类的项目,如旅游、商业等。同时,政府在运作的细节上也出现转变,例如此前做城市发展规划,大多由一些地产类的顾问机构牵头,现在转向综合性的顾问机构;在组织方式上,以前主要由房管局、国土局来做,现在变成由发改委来做。
    这一切不仅预示着房地产业的转变已经开始,而且更预示着经济的发展规律在房地产业将要发生变化。
    面对这些,对于多年来习惯于住宅开发的房地产企业而言,除了顺势而为似乎别无他路。于是,万科、保利、龙湖等房地产企业不但介入保障性住房开发,而且借着旅游热、游艇热、商业开发热频频出手。然而,不论是介入保障性住房市场、布局商业地产还是进军二三线甚至四线城市,都面临着产业开发模式和运营模式的转变。
    之前,内地房地产业很大程度上沿袭了“香港模式”。奉行“香港模式”的开发商被称为“全能开发商”,是一条以开发商为核心的纵向运作产业链,投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等通常由一家企业独立完成、伴随炒高土地价格的交易机制。在这种模式下,开发商的核心业务就是拿地和借钱,因此最近几年内地开发商向着强者更强的方向发展。随着国家宏观调控不断深入和加强,这种模式在内地的实践和推广中出现了诸多矛盾。尤其是在国家调控力度加大、银根收紧、销售不畅时,开发商面临着巨大的资金压力。根据日前陆续公布的上市房地产公司2010年年报,70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元,同比减少了246.58%!同时,存货同比大幅增长41.70%。 
    针对“香港模式”的弊端,一些房地产企业纷纷探索新的道路。万达集团建立了“联合协议、共同参与、平均租金、先租后建”为主要内容的“订单地产”操作体系;华侨城全力推行“旅游+地产”模式;只做住宅产品的万科也在2009年宣布进军商业地产领域。这些都预示着中国地产业商业模式大规模调整已成不可逆转的潮流。
    对于中国地产的运作模式,“地产思想家”冯仑曾经认为中国房地产运营模式应该借鉴“美国模式”。“美国模式”强调高度细分的专业化分工,形成横向价值链。从资金筹措到开发、规划、设计、建设以及销售,各环节均由专业化公司完成。但在3月30日举办的万通投资者年会上,冯仑对外高调宣布“万通实业”变为“万通控股”,而更名背后是商业模式的变革——万通将做中国的嘉德置地。这意味着万通抛弃了曾经高喊多年的“美国模式”,坚定地转到“嘉德模式”上来。“嘉德模式”的精髓是一种以钱生钱而非以地生钱的模式。据资料显示,嘉德置地旗下的基金数量多年保持在两位数,而其资产比例中只有1/3来自自己的直接投资,其收入也分为3类:权益收入、资产交易收入和管理费收入。这正是冯仑所期盼的“资本家”角色。
    按照万通目前的布局,万通控股旗下,针对商业地产运营的是北京万通弘泰商贸有限公司(由北京万通新世界商城有限责任公司变身而来);针对工业地产的是万通新创工业资源投资有限公司;而提供管理服务的是万通商务服务有限公司和万通驿馆(北京)酒店管理有限公司。按照冯仑此前的说法,这些自己操作的业务都可以帮万通挣“做导演”的钱。据悉,去年万通首只商业地产基金募资5亿元,除了已拥有商业地产基金、住宅基金、与泰达合作的基金之外,万通也在筹备工业地产基金,而其模式是以私募基金的钱投入,以公募的方式来推出。
    虽然各房地产企业探索新模式风起云涌,但对于这些尚在“路上”的新模式,我们还不能确定其前景如何。然而有一点可以肯定:那些“大而全”的房地产企业全程式、粗放型的开发模式已然不再适应时代和市场的需要。现在是一个住宅向科技化、社会化和绿色低碳方向发展的时代,更是一个从十几年来相对单一的住宅开发向专业化细分的新时代。
    在这一新的时代,政府要面临的一个问题是:如何逐渐摆脱对土地财政的依赖,实现可持续发展。对于房地产企业而言,要面对的问题也是一个:如何在有限的土地上产生更大的收益,并让这种收益更持久、更可持续。
    显然,要解开这一新的命题,靠的不只是政府的高瞻远瞩,更需要“地一代”领导人的深谋远虑和“地二代”接班人的不断创新。从这个角度,“地一代”地产大鳄们的淡出,或许是地产第二时代真正变革的序幕。

    原文链接:http://content.businessvalue.com.cn/post/3798.html

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