住宅已经冻结，成为“香饽饽”的商业地产将在哪里爆发？布局哪里才能赢得未来？
《商业价值》杂志 赵鑫｜文
    中国的经济增长一直伴随着快速的城市化。1990年至今，中国城市人口增长超过1倍，从2.54亿增加到6.01亿。同样，实际GDP增长近25倍，从1.6万亿元增至39.8万亿元。伴随着民间投资向城市聚集，中产阶级扩大的现象也主要出现在城市。预计到2025年，城市人口将再增加近1倍，这将对城市经济生活产生巨大的影响。城市空间将受到巨大挑战，近10年的发展中，地产行业一直是城市经济的支柱，地产投资占到了全国资本的18.9%。
    然而，2010年以来，房地产市场“限”时代来临。在一段时期内对住宅市场，尤其是一二线城市的住宅市场产生了较大的影响。2011å¹´“新国八条”再次重拳出击，限购令扩大到二三线城市，限贷、税收政策继续加码，住宅市场出现了大范围成交迅速冻结的局面。
    在这种情况下，商业地产反而由于受调控政策的影响很小，成为了投资避风港。同时，中国住宅地产的投资回报率大概为3%-5%，而商业地产的投资回报率则有6%-8%，二者相差将近一倍。巨大的利益也必将吸引众多的投资前往。自2010å¹´3季度以来，办公楼和商业营业用房的开发投资额、销售额增速明显回升。2010年，全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别达1807亿元和5599亿元，同比增长31.2%å’Œ34.2%；相应的销售额分别达2149亿元和5354亿元，同比增长31.2%å’Œ46.3%。与此同时，虽然住宅开发投资额仍保持在32.9%的高位上，销售额的增速则放慢到14.4%。
    从开发商拿地的情况来看，2010年至今，主要一二线城市商办用地成交比例明显提升，尤其是作为商业地产重要产品之一的写字楼成为了近期投资热点。从房地产行业投资流向来看，2011å¹´1季度投资于写字楼的资金比重较去年4季度提高了5.61ï¼…-8.07%；而投资于住宅的资金比重则下跌了7.3ï¼…-38.85%。2011年在各大城市中，深圳、长沙、青岛等地的商办用地占比增幅最为巨大，进一步证实了从住宅地产流出的资金正在向办公类商业地产转移。
    未来从人口结构来看，对比国外可知，1920年美国的城市人口首超农村人口，2007年世界城市人口首超农村人口，2010年中国的城镇人口首超农村人口。中国已是世界上城市化速度最快的国家。全球超过50万人口的城市中，1/4在中国。中国二线城市的活力，正藏于这185个超过50万人的中国城市中。
    从租金前景来看，随着城镇化率和工资水平的不断提高，二三线城市商业地产的物业面积将在未来10年呈爆发式增长。但是同其他国家成熟商业城市相比，即使是中国一线城市的写字楼和商铺，租金仍有较大升值潜力，因此未来租金价格有望进一步提升。显然不同于住宅而言，商业地产未来前景更为广大，属于朝阳行业。
    全球主要商业城市写字楼租金情况
    商业地产未来前景无限，因而现在的布局就显得尤为重要了。《商业价值》对此专门作了研究，以此来判断未来商业城市孰优孰劣。
    商业地产相对于住宅而言，市场化程度更高。从现有商业地产项目规划看，商业地产开发商把开发重点放在大体量的超级购物中心、批发市场、物流园区上，而且开发面积越来越大，几十万平方米的面积屡见不鲜。而且商业地产开发商在做项目规划时，不去认真考察区域市场人口、市场规模、人口购买能力、市场业态结构，反而相互攀比，个别城市出现超过百万平方米的特大型商业地产项目也就不足为奇了。
    然而商业地产的规划中，其区域所处环境、人口数量、人均收入情况等因素对将来是否能顺利发展至关重要。毕竟商业地产不同于住宅，它是需要通过市场运营来实现盈利的。因此，城市的选择将成为企业进入的最谨而慎之的事情。例如，家乐福每决定开一家分店时，要用长达两年的时间对当地人的生活方式、消费水平、人口增长、都市化水平、居住条件、兴趣爱好、传统习俗、储蓄情况、宗教信仰、意识形态、中产阶级比例等情况进行非常缜密的调查与论证，这是确保家乐福成功的大前提。而这看似繁琐而冗长的摸索与调查，也正是决定商业地产是否能在异域或异地立足的先决条件。
    商业地产的基础：城市经济。一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配，符合当地人的消费习惯和消费能力。要知道跨国商业机构，在考察2万平方米左右的购物中心店址时，提出的“一般条件”便是所在城市的年人均国内生产总值1万元以上，年社会消费品零售总额在140亿元以上，职工年均工资9500元以上，城市居民年可支配收入7000元以上。
    从满足以上条件的40个大中城市来看，人均GDP与人均新增商业面积之间的关系表明国内目前商业地产发展主要有两类城市：一类是包括上海、深圳和广州在内的一线城市，它们的商业地产发展已经比较成熟，但可以利用的土地资源已近饱和，因此商业面积很难扩张；另外一类二三线城市的商业地产发展较慢，未来具备较大开发潜力，这些城市既包括以济南、大连等为代表的沿海次中心城市，也包括以南昌、武汉、长沙等为首的中西部城市，它们有望成为未来5年商业地产发展的潜力地区。
    商业地产发展的动力：城市消费力。《国内贸易发展规划（2011-2015）》这一国家级规划正在编制、完善。但是毫无疑问的，规划将旨在扩大消费需求。到2015年，社会消费品零售总额力争比2010年翻一番，超过30万亿元。目前正在审核的个人所得税起征点调整，也可窥探一二。保守估计，如果起征点上调至2500元，一个月节税50-100元，则年新增收入600-1200元；如果起征点上调至3000元，一个月节税75-200元，则年新增收入900-2400元。相对于2010年我国城镇居民年消费性支出增量部分1206元，翻了近一倍。

    分城市来看，消费能力最强的无疑便是北京、上海、广州、深圳等地区，其次便是杭州、青岛、宁波等城市。同时，对比各自储蓄能力来看，如果以居民储蓄余额与GDP对比，得出各城市的潜在购买力，理论上我们认为，目前储蓄比例较大的城市的潜在购买力较强。以此来看，目前国内潜在购买力最高的为太原、北京、上海、成都、宁波、南京等城市。综合来看，目前支出能力强且储蓄较高的城市除了北、上、广、深之外，还有杭州、宁波、南京、成都。
    商业地产发展的前提：零售业发展。从国际惯例来看，日本在上世纪90年代以前，百货企业和大型综合超市占市值很大的比重。在1980年人均GDP接近9000美元时，日本呈现了多数大型零售商为百货企业，一直持续到人均GDP增长逾一倍至2.4万美元。这段时间也是其商业地产发展最为迅速的时期。韩国的状况与日本大体相同。过去10年基本上追随日本上世纪80年代的发展历程，三大零售商中有两家是百货企业。中国现今百货店销售的平均增幅为10%，与日本韩国当年的水平相近。
    分析国内40个大中城市发现，仅从城市零售总额来看，成都、广州、杭州、长沙、武汉等地均为目前国内城市消费的佼佼者，其百货店的增长亦高于全国平均水平的10%，达到18%左右。因此，这些城市未来零售业的发展将极大地带动商业地产的发展。
    商业地产发展的关键：城市交通。信息时代，二三四线城市都可以与一线城市的资讯同步，因此信息的不对称将不再是“从商”的根本。交通成为国内贸易的链条，成为商业地产发展的关键所在。都市圈便是一线城市与周边城市资源互补的最好方式——城际快线和城铁公交化，二线城市与一线城市的人流物流同步。
    由客运量判断，客运集中的城市无疑是各个区域都市圈中心。都市圈中心的城市无疑在地理位置上有极大的优势。例如作为北方市场重要物流中心的北京，中原腹地的武汉，位居广阔西部的重庆、成都，作为南方经济重镇的深圳、广州。目前服装城的开发商便是主要依据广州、杭州、北京几十万平方米的服装城，向周边区域辐射。
    商业地产的诱因：旅游。旅游业也是可以使城市商业得以发展的另一重要因素。例如，美国赌城拉斯维加斯2005年只有54.5万人口，但是由于博彩业的发达，全年吸引了游客3850万人次，零售业在拉斯维加斯得到蓬勃发展。北京同样也是旅游引发商业地产的受益者，2008年北京奥运会前一年成为了商业地产的井喷年。据统计，2007年北京商业地产的放量超过了400万平米，为近10年之最。同样，商业市场吸纳量也创下新高。由于受奥运的影响，国内外零售商都在奥运前进驻京城优秀的商业项目来提前争夺市场份额，应该说，受到奥运的利好因素，北京的商业地产处于供需两旺的状态。由各城市旅游接待人数及五星级酒店领先的均是北、上、广及杭州、天津、苏州、南京等旅游名城。拥有旅游优势的这些城市将成为这些地区商业地产发展的重要诱因。
    《商业价值》在综合了各城市城市经济、消费力、零售业发展、城市交通、旅游及酒店等因素之后得出北、上、广地区由于市场趋于饱和，并不能成为未来争夺的主战场，不在考虑范围。故而，大中城市中，中部地区的南昌、武汉、长沙；沿海的天津、青岛、杭州、宁波、南京；以及西部地区的成都，这些将是近几年商业地产的爆发点。
    同时，三四线城市将会是目前地产企业布局商业地产集中地。目前，产业转移将推进城市化进程、“十二五”收入分配制度的改革和完善提高将促发三四线城市的市场需求。万达目前在建的39家城市综合体中，分布在三四线城市的数量占比接近40%；加上已建成的33家综合体，万达广场在三四线城市的占比已达到32%。世茂股份22个综合体项目中有10个位于三四线城市，占比高达46%。同样，苏宁电器自2008年便已开始布局三四线城市，三四线城市店面数量由2008å¹´çš„8.3%上升至31%。

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