在åŽå°”è¡—ç´ æœ‰“é—¨å£çš„野蛮人”之称的ç§å‹ŸåŸºé‡‘,ä¸ä½†è¾“血给房地产ä¼ä¸šã€ç“¦è§£äº†ç‚’房团,其背åŽè•´å«çš„æ›´æ˜¯æˆ¿åœ°äº§è¿ä½œæ¨¡å¼å’Œæ¸¸æˆè§„则的嬗å˜ã€‚
《商业价值》æ‚å¿— 潇棋丨文
“它åƒå˜ä¸‡åŒ–。有时候是天使,有时候是é”鬼,有时候是天使é¢å”ã€é”鬼身段ã€è›‡èŽå¿ƒè‚ 。”è¿™å¥è¯æ˜¯å¯¹ç§å‹ŸåŸºé‡‘的形象比喻。
ç§å‹ŸåŸºé‡‘,是指一ç§éžå…¬å¼€å®£ä¼ 的,ç§ä¸‹å‘ç‰¹å®šæŠ•èµ„äººå‹Ÿé›†èµ„é‡‘å¹¶è¿›è¡Œé›†åˆæŠ•èµ„çš„å·¥å…·ã€‚
7å¹´å‰ï¼Œåœ¨ä¸å›½ï¼Œç§å‹ŸåŸºé‡‘æ˜¯ä¸€ä¸ªé™Œç”Ÿçš„è¯æ±‡ã€‚而今,ç§å‹ŸåŸºé‡‘å·²ç»æˆä¸ºæˆ¿åœ°äº§åœˆå†…一个çƒå¾—ä¸èƒ½å†çƒçš„è¯æ±‡ã€‚
而今,å®è§‚è°ƒæŽ§ä¸æ–åŠ ç ã€é“¶è¡Œä¿¡è´·æ”¶ç´§ã€ä¿¡æ‰˜èžèµ„å—é™ã€é”€å”®å›žæ¬¾æ”¾ç¼“ã€çŽ°é‡‘å›žç¬¼åŽ‹åŠ›ä¸Žæ—¥ä¿±å¢žï¼Œæˆ¿åœ°äº§ä¼ä¸šèµ„金链æŒç»ç´§å¼ 。在æ¤èƒŒæ™¯ä¸‹ï¼Œåœ°äº§ç§å‹ŸåŸºé‡‘迎æ¥äº†ç–¯é•¿çš„土壤。
ä¸è®ºæ˜¯ä¸å›½çš„æˆ¿åœ°äº§ä¼ä¸šè¿˜æ˜¯å›½å¤–的资本,ä¸ç®¡æ˜¯ä¸å›½çš„基金机构还是曾ç»çš„炒房团,都纷纷涉足地产ç§å‹ŸåŸºé‡‘。2010年,ä¸å›½å›½å†…市场涌现20多åªåœ°äº§ç§å‹ŸåŸºé‡‘,进入2011å¹´ï¼Œåœ°äº§åŸºé‡‘å‹Ÿé›†è¿›ä¸€æ¥æé€Ÿã€‚æ®æ¸…ç§‘ç ”ç©¶ä¸å¿ƒçš„æŠ¥å‘Šæ˜¾ç¤ºï¼Œ2011年一å£åº¦å®Œæˆå‹Ÿé›†çš„25åªå¯æŠ•资于ä¸å›½å¤§é™†åœ°åŒºçš„ç§å‹Ÿè‚¡æƒæŠ•资基金ä¸ï¼Œæˆ¿åœ°äº§åŸºé‡‘å 5åªï¼Œå‹Ÿé›†èµ„金达9.59亿美元。
而现在的关键是:这个在åŽå°”è¡—ç´ æœ‰ “é—¨å£çš„野蛮人”çš„ç§å‹ŸåŸºé‡‘,除了资金,还将给æžåº¦ç¼ºé’±çš„æˆ¿åœ°äº§ä¼ä¸šå¸¦æ¥ä»€ä¹ˆï¼Ÿ
è¿ä½œæ¨¡å¼çš„嬗å˜
é‡‘åœ°é›†å›¢è‘£äº‹é•¿å‡Œå…‹æ›¾è¡¨ç¤ºï¼Œæœªæ¥æˆ¿åœ°äº§ä¼ä¸šæœ‰ä¸¤ä¸ªå‘展方å‘,“一个是å‘上游å‘展,进入房地产金èžé¢†åŸŸï¼Œæ¯”如房地产ç§å‹ŸåŸºé‡‘ï¼›å¦ä¸€ä¸ªæ˜¯å‘下游å‘展,åšäº§å“线,比如è€å¹´å…¬å¯“ã€å•†ä¸šåœ°äº§ã€æ—…游地产ç‰ã€‚”而今,国家å®è§‚è°ƒæŽ§ä¸æ–åŠ ç ,房地产ä¼ä¸šå‘下游å‘展需è¦çš„èµ„é‡‘æ—¥è¶‹ç´§å¼ ï¼ŒäºŽæ˜¯ï¼Œå‘上游å‘å±•å‡ ä¹Žæˆä¸ºä¸äºŒçš„选择。å†åŠ ä¸Š2007年《åˆä¼™ä¼ä¸šæ³•》生效,国内的人民å¸åŸºé‡‘开始拥有了所谓的åˆä¼™äººç»“æž„ã€èŽ·å¾—äº†æ³•å¾‹ä¸Šçš„é€šè¡Œè¯çš„æŽ¨åŠ¨ä½œç”¨ã€‚å› æ¤ï¼Œä»Ž2010年开始,地产ç§å‹ŸåŸºé‡‘上å‡è¶‹åŠ¿æ˜Žæ˜¾ã€‚åˆ°çŽ°åœ¨ï¼Œç§å‹Ÿæˆ¿åœ°äº§åŸºé‡‘å‹Ÿèµ„ã€æŠ•èµ„é›†ä¸å‘力。
其实,地产ç§å‹ŸåŸºé‡‘å¯ä»¥“拓宽ä¼ä¸šèžèµ„æ¸ é“”ï¼Œè¾“è¡€ç»™æˆ¿åœ°äº§ä¼ä¸šåªæ˜¯æœ€è¡¨é¢çš„现象。其背åŽè•´å«çš„æ˜¯æˆ¿åœ°äº§è¿ä½œæ¨¡å¼çš„逿¸å¬—å˜ã€‚
作为最早试水基金业的房地产ä¼ä¸šä¹‹ä¸€ï¼Œ2009年,金地集团全é¢è´Ÿè´£é‡‘èžä¸šåŠ¡çš„ç¨³ç››æŠ•èµ„ç®¡ç†æœ‰é™å…¬å¸åœ¨é¦™æ¸¯æˆç«‹ï¼Œç”±é‡‘åœ°å…¨èµ„æŒæœ‰ã€‚æ ¹æ®é‡‘åœ°çš„ç›®æ ‡ï¼Œåˆ°2015年,金èžä¸šåŠ¡å°†ç»™å…¬å¸è´¡çŒ®çº¦20%的利润,稳盛投资管ç†çš„资金规模将达200-300äº¿å…ƒã€‚æ— ç‹¬æœ‰å¶ï¼Œå¤åœ°é›†å›¢é¦–åªç§å‹ŸåŸºé‡‘的规模也已达到5亿元。å¤åœ°é›†å›¢è‘£äº‹é•¿èŒƒä¼Ÿè¡¨ç¤ºï¼Œå…¬å¸å°†é‡ç‚¹æŽ¨è¿›ç§å‹Ÿæˆ¿åœ°äº§åŸºé‡‘的快速å‘å±•ï¼Œåœ¨åšæŒå¼€å‘业务的基础上,拓展房地产投èžèµ„业务平å°ã€‚设想到2019年,投资æ¿å—的利润贡献率达到40ï¼…å·¦å³ã€‚
按照嘉富诚国际资本有é™å…¬å¸è‘£äº‹é•¿éƒ‘锦桥所说:“有开å‘ç»éªŒçš„人进入到ç§å‹Ÿé¢†åŸŸ,这实际上代表了未æ¥çš„一ç§è¶‹åŠ¿ã€‚å¼€å‘商探索从‘香港模弒转为‘美国模弒已有多年。目å‰å›½å†…很多开å‘商自己就是投资商,既开å‘åˆæŠ•èµ„ã€‚è¿™ä¸€æŽ¢ç´¢æ— ç–‘æ˜¯ä¸€ç§å°†æŠ•资与开å‘åˆ†å¼€çš„åšæ³•。”
æ®è®°è€…了解,除ä½å®…å¼€å‘项目投资外,地产ç§å‹ŸåŸºé‡‘也会涉足商业地产开å‘å’Œç‰©ä¸šæŒæœ‰ã€åŸŽå¸‚综åˆä½“å¼€å‘ã€ç»¿è‰²æ™ºèƒ½å»ºç‘领域未上市ä¼ä¸šè‚¡æƒæŠ•资åŠä¼ä¸šæ”¶è´å’Œå…¼å¹¶æŠ•资ç‰ã€‚这些基金å¯ä»¥æˆä¸ºç»¼åˆçš„è‚¡æƒæŠ•èµ„åŸºé‡‘ï¼Œå…¶ç›ˆåˆ©æ¨¡å¼ä¸»è¦æ˜¯æ”¶å–资金的管ç†è´¹ç”¨ä»¥åŠè¶…é¢åˆ©æ¶¦åˆ†æˆã€‚
其实,房地产ç§å‹ŸåŸºé‡‘è¿ä½œæ¨¡å¼è¿˜æœ‰åŒåŸºé‡‘é…对1+1模å¼ï¼Œå…¶è¿ä½œçš„典型代表就是嘉德集团。
自1998å¹´å‚与å‘起第一åªç§å‹ŸåŸºé‡‘åŽï¼Œ2002年嘉德å‘起设立了第一åªREITs,æ¤åŽå°±å¼€å§‹äº†“两æ¡è…¿èµ°è·¯”çš„åœ°äº§é‡‘èžæ¨¡å¼ç§å‹Ÿä¸ŽREITsçš„“é…对”å‘å±•ã€‚è¿™æ˜¯å› ä¸ºREITsåªèƒ½å¸æ”¶æˆç†Ÿç‰©ä¸šï¼Œè€ŒåµåŒ–和培育优质投资物业的工作则需è¦å€ŸåŠ©é›†å›¢å’Œç§å‹ŸæŠ•资人的力é‡ã€‚也就是说,ç§å‹ŸåŸºé‡‘ä¸ºé¡¹ç›®å¼€å‘æä¾›èµ„é‡‘æ”¯æŒï¼ŒåµåŒ–和培育商业物业;待商业物业æˆç†ŸåŽï¼Œç§å‹ŸåŸºé‡‘则å‘REITs输é€é¡¹ç›®åŒæ—¶é€€å‡ºï¼Œå½¼æ¤é—´çš„ç›¸äº’æ”¯æŒæˆä¸ºå˜‰å¾·åŸºé‡‘模å¼çš„关键。
规则é‡å¡‘
æˆç«‹ç§å‹ŸåŸºé‡‘æ— ç–‘æ˜¯æˆ¿åœ°äº§ä¼ä¸šèžèµ„的一ç§åˆ›æ–°ã€‚相比其他牵头人创建的地产ç§å‹ŸåŸºé‡‘,具有开å‘商背景的地产ç§å‹ŸåŸºé‡‘æ— ç–‘å æœ‰ä¸Žæ”¿åºœã€é¡¹ç›®åˆä½œçš„资æºï¼Œå¹¶å…·å¤‡åœ°äº§é¡¹ç›®å¼€å‘和管控能力,唯一的顾虑是å¯èƒ½ä¼šæœ‰åˆ©ç›Šå†²çªã€‚而åªè¦åŸºé‡‘æ¡æ¬¾è®¾è®¡åˆç†ï¼Œé€šè¿‡åˆåŒã€ç« 程ç‰ï¼Œå®Œå…¨å¯ä»¥é¢„防和解决这ç§å†²çªã€‚
为åšå¥½åˆ©ç›Šå†²çªçš„解决机制,那些åšç§å‹ŸåŸºé‡‘的开å‘å•†åº”è¯¥å¯¹è¦æ±‚é¡¹ç›®çš„è¿›å…¥ä»·æ ¼å’Œæ¡ä»¶ä¾æ®ç®¡ç†å›¢é˜Ÿä¸“业ã€ç‹¬ç«‹çš„判æ–;退出机制亦通过å议寻求ä¿éšœã€‚
在这一过程ä¸ï¼Œç§å‹ŸåŸºé‡‘对房地产ä¼ä¸šæœºåˆ¶çš„æ”¹å˜æ˜¯ä¸å¯ä½Žä¼°çš„ã€‚è¿™ç§æ”¹å˜å¯¹äºŽåœ¨åŸºé‡‘ç®¡ç†æ–¹é¢“éžä¸“业”的房地产ä¼ä¸šï¼Œå¿…然会é¢ä¸´åŸºé‡‘è¿è¥ç»éªŒä¸Žèµ„金的募集两大考验。
在资金募集方é¢ï¼Œæ¤ç±»åœ°äº§å•†ç‰µå¤´çš„ç§å‹ŸåŸºé‡‘éœ€è¦æ‰“é€ ä¸€ä¸ªè¾ƒä¸ºç¬¦åˆè‡ªèº«éœ€æ±‚çš„èµ„é‡‘æ¥æºæ¸ é“。相对其他行业,房地产股æƒç±»æŠ•资的回报周期较长,一般åˆä¼™äººï¼ˆGP)应该找到投资基金较大ã€å¯¹åŸºé‡‘è¦æ±‚䏿˜¯å¤ªé«˜ï¼Œå¯¹äºŽå›žæŠ¥æ—¶é—´å‘¨æœŸä¸æ˜¯ç‰¹åˆ«æ•感的投资机构和åˆä¼™äººï¼Œè¿™éœ€è¦ä¸€ç³»åˆ—çš„æ ¸å¿ƒæŠ€æœ¯——对投资的项目选择ã€åˆ¤æ–ã€æŠ•èµ„ã€æ‰§è¡Œã€ç›‘ç£ã€é€€å‡ºç‰ã€‚如有é™åˆä¼™äººï¼ˆLPï¼‰åªæœ‰5000万元,估计也就投3000万元, GPçš„åŽ‹åŠ›å°±å¾ˆå¤§ã€‚ä½†æ˜¯ï¼Œå¦‚æžœæ‰¾åˆ°é‚£ç§æœ‰5亿元ã€å¯ä»¥æŠ•资3000万元的,管ç†å›¢é˜Ÿçš„压力相对而言就è¦å°ä¸€äº›ã€‚å› æ¤ï¼Œé€‰æ‹©é‚£äº›å¯¹äºŽæˆ¿åœ°äº§è¡Œä¸šæœ‰æ‰€äº†è§£çš„æŠ•资人,也就是说选择有é™åˆä¼™äººçš„æ—¶å€™è¦æœ‰çš„æ”¾çŸ¢ã€‚
如何è¿è¥ã€é€‰æ‹©é€€å‡ºæœºåˆ¶ï¼Œä¹Ÿæ˜¯æˆ¿åœ°äº§ç§å‹ŸåŸºé‡‘需è¦é¢å¯¹çš„关键问题。目å‰ï¼Œé€‰æ‹©é€€å‡ºå°±åªèƒ½å–,而且是åå–æƒ…况会比较多。更é‡è¦çš„æ˜¯ï¼Œæˆ¿åœ°äº§ä¼ä¸šè‡ªå·±æ‰¾é’±å†æŠ•èµ„è‡ªå·±ï¼Œè‹¥å…¶æŠ•èµ„çš„é¡¹ç›®å› å¸‚åœºä½Žè¿·è€Œæ»žé”€ï¼Œå¦‚ä½•æ‰èƒ½ä¿è¯æŠ•资者的利益是值得æ€è€ƒçš„问题。
在å¤åœ°æ™¯ä¸šåŸºé‡‘,个人LP的投资起点是800ä¸‡å…ƒï¼Œæœºæž„æŠ•èµ„è€…åˆ™æ›´é«˜ã€‚ä»–ä»¬çš„æŠ•èµ„äººï¼Œæ€»ä½“å¯æŠ•èµ„çš„èµ„é‡‘é‡éƒ½å¾ˆå¤§ã€‚这是从资产é…置角度考虑的,è¦è®©å…¶é…ç½®æ›´ä¸ºç†æ€§ã€åˆç†ï¼Œé…置比例在10%å·¦å³è¾ƒå¥½ã€‚å› ä¸ºç§å‹ŸåŸºé‡‘相对æ¥è¯´æ˜¯é«˜é£Žé™©é«˜æ”¶ç›Šï¼Œæ²¡æœ‰ä¿æœ¬çš„æ¦‚å¿µï¼Œå¯æŠ•èµ„çš„èµ„é‡‘æ€»é‡ä¸€å®šç¨‹åº¦ä¸Šä»£è¡¨äº†æŠ•资人所能承å—çš„é£Žé™©ã€‚åŒæ—¶ï¼ŒGP也会进行一定比例的跟投。按行规,智盈跟投10%。“ä»Žé¡¹ç›®çš„å±‚é¢æ¥è¯´ï¼Œå¤åœ°æŠ•èµ„å æ¯”至少是60%”,智盈投资的董伟海认为,大股东和所有投资者形æˆå…±åŒçš„利益,能够让投资人拥有更多的安全感和信任感。
关于基金的å˜ç»æœŸï¼Œå¤åœ°æ™¯ä¸šåŸºé‡‘一般都会在3-5å¹´å·¦å³ï¼Œå±žäºŽä¸é•¿æœŸæŠ•资。å¤åœ°æ™¯ä¸šåŸºé‡‘为“3+1+1”的模å¼ï¼Œå³æœ€çŸæœŸé™ä¸º3年,第一个“1”ç”±GPæ ¹æ®æ”¶ç›Šæœ€å¤§åŒ–çš„ç›®æ ‡æ¥åˆ¤æ–;第二个“1”则由全体投资人投票æ¥å†³ç–ã€‚åŸºé‡‘åˆ°æœŸå°†ä¼šè¿›è¡Œæ¸…ç›˜ç»“ç®—ã€‚åœ¨åˆ©æ¶¦åˆ†é…æ–¹é¢ï¼Œæ™ºç›ˆè¡¨ç¤ºä¸¥æ ¼æŒ‰ç…§åˆä¼™äººä¹‹é—´çš„å议进行分é…ã€‚åªæœ‰åˆä¼™äººå®žé™…收益高于10%åŽï¼Œè¶…出利润的20%æ‰æ ¹æ®å议,作为对GP的奖励。基金å‘行主è¦ç”±ç¬¬ä¸‰æ–¹ç†è´¢æœºæž„专门负责。
å¯è§ï¼Œåœ¨åœ°äº§ç§å‹ŸåŸºé‡‘对投资的项目选择ã€åˆ¤æ–ã€æŠ•èµ„ã€æ‰§è¡Œã€ç›‘ç£ã€é€€å‡ºç‰æ ¸å¿ƒæŠ€æœ¯å®žçŽ°çš„è¿‡ç¨‹ä¸ï¼Œä¸€ä¸ªæ–°çš„规则æ£åœ¨å»ºç«‹ï¼Œè€Œæ¯ä¸€æ¬¡è§„则的改å˜éƒ½æ˜¯åˆ©ç›Šçš„å†åˆ†é…。这ç§å†åˆ†é…,é‡å¡‘çš„ä¸åªæ˜¯å»ºç«‹åœ°äº§ç§å‹ŸåŸºé‡‘的房地产ä¼ä¸šã€‚有业界人士对《商业价值》表示:地产ç§å‹ŸåŸºé‡‘是“求钱若渴”的房地产ä¼ä¸šä¸Žéš¾æŠ‘投资冲动的资金方之间实现è”姻的最直接途径,而新政对于市场的深刻影å“ï¼Œæ›´åŠ é€Ÿäº†åŒæ–¹å¼€å±•åˆä½œçš„æ¥ä¼ã€‚
在å„ç§äº¤å‰ä½œç”¨ä¹‹ä¸‹ï¼Œæˆ¿åœ°äº§å¸‚场æ£åœ¨å‘ç”Ÿæ–¹å‘æ€§çš„æ”¹å˜ã€‚尽管é¢å¯¹è¯¸å¤šæŒ‘战和ä¸å¯ç¡®å®šçš„å› ç´ ï¼Œä½†ä¸šç•Œå¯¹åœ°äº§ç§å‹ŸåŸºé‡‘看好的还是大多数。这些人的一个观点是:éšç€åœ°äº§ç§å‹ŸåŸºé‡‘è¿ä½œæ¨¡å¼æ›´åŠ æˆç†Ÿï¼Œåœ°äº§ç§å‹ŸåŸºé‡‘å°†ä¼šå‘ˆçŽ°çˆ†å‘æ€§å¢žé•¿ï¼Œè€Œæœªæ¥ä¸å›½æˆ¿åœ°äº§ä¸šçš„王者之师,或许就是那些建立了ç§å‹Ÿèžèµ„æ¸ é“的房地产ä¼ä¸šã€‚
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