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当ä¸å›½ç»æµŽè½¬åž‹æˆåŠŸå’Œæ–°å…´æ”¯æŸ±äº§ä¸šåœ°ä½é€æ¥ç¨³å›ºä¹‹æ—¶ï¼Œæˆ¿åœ°äº§ä¸šå¿…将找到自己新的ä½ç½®ã€‚
《商业价值》æ‚å¿— 潇棋|文
ä¸å›½æ°‘è¥èµ„本最集ä¸çš„æ¸©å·žæœ€è¿‘åˆæˆä¸ºåª’体关注的焦点。
一个被公众关注的现象是,刊登在温州媒体上关于抛售房产的广告多了起æ¥ï¼Œæœ‰æ—¶æŠ¥çº¸ä¸Šç”šè‡³è¿žç»å‡ 个大版é¢éƒ½æ˜¯å”®æˆ¿å¹¿å‘Šã€‚而“资金周转急喔“白èœä»·å‡ºå”®”“大é™ä»·”……æžåˆºçœ¼çš„æ–‡å—出现在多家房产ä¸ä»‹é—¨åº—的房æºä¿¡æ¯ä¸Šï¼Œä½¿å¾—温州“抛房”çš„æ°”æ°›æ„ˆå‘æµ“厚,仿佛一下å让人体味到了“ç§‹”æ„凉é€çš„æ°”æ¯ã€‚
然而,温州的“抛房”çŽ°è±¡ä»…æ˜¯è¿‘æœŸèµ„æœ¬é€€å‡ºæˆ¿åœ°äº§çš„ä¸€ä¸ªå°æ’曲。
“房地产的好日åå·²ç»è¿‡åŽ»ã€‚”ç»è¥å®¶å…·åŽ‚çš„åˆ˜å…ˆç”Ÿè°ˆèµ·å‡ å¤©å‰çš„é‚£ç¬”äº¤æ˜“ï¼Œä»æœ‰ç§ç—›å¿«çš„æ„Ÿè§‰ã€‚他刚刚以约1.9äº¿å…ƒçš„ä»·æ ¼å°†å…¶ä½äºŽå”山一处的土地转让。在这笔交易ä¸åˆ˜å…ˆç”ŸèŽ·åˆ©è¿‘1亿元。“éšç€åœ°äº§è°ƒæŽ§æ”¿ç–的实施,ä¸å°‘主业éžåœ°äº§çš„上市公å¸çº·çº·å°†åœ°äº§å¼€å‘类资产通过å„ç§æ–¹å¼å‰¥ç¦»å‡ºä¸Šå¸‚å…¬å¸ï¼Œä¸å°‘ä¸Šå¸‚å…¬å¸æ¶‰åŠæˆ¿åœ°äº§çš„é‡ç»„ä¹Ÿçº·çº·å› åœ°äº§æ”¿ç–调控而泡汤。”一ä½ä¸šç•Œäººå£«å‘《商业价值》表示,如今房地产调控政ç–影哿·±å…¥ï¼Œå·²æœ‰å¤šå®¶å…¬å¸äº§ç”Ÿäº†é€€å‡ºè®¡åˆ’。
“接下æ¥ä¹Ÿè®¸è¿˜æœ‰æ›´å¤šçš„行外资金撤离房地产。”在这ä½ä¸æ„¿é€éœ²å§“åçš„ä¸åž‹æˆ¿ä¼å¼€å‘å…¬å¸è´Ÿè´£äººçœ‹æ¥ï¼Œè¿™ä¸€è½®çš„æˆ¿åœ°äº§ä¸¥åŽ‰è°ƒæŽ§å°±åƒæŒ¤æ³¡æ²«ã€‚æ®è®°è€…ä¸å®Œå…¨ç»Ÿè®¡ï¼Œ5月份以æ¥ï¼ŒåŒ…括新疆广汇ã€å››å·å®è¾¾ç‰å余家“行外”巨头宣布撤出房地产业,涉åŠèµ„金超过百亿元人民å¸ã€‚
而近年æ¥ä¸€ç›´é’ç宿³¢æˆ¿äº§é¢†åŸŸçš„境外资本,近期已首次出现了明显的撤离迹象。
æ®å®æ³¢å¸‚å·¥å•†å±€å¤–èµ„å¤„æœ‰å…³è´Ÿè´£äººå…¬å¼€è¡¨ç¤ºï¼Œæ ¹æ®è¯¥å¤„最新åšå‡ºçš„统计å‘现,在今年5æœˆä»½åŠžç†æ³¨é”€çš„外资ä¼ä¸šä¸ï¼Œå·²ç»å‡ºçŽ°äº†2家房地产领域的ä¼ä¸šã€‚虽然在5æœˆä»½ï¼Œåœ¨å®æ³¢å¸‚åŠžç†æ³¨é”€çš„外资ä¼ä¸šå¹¶ä¸å¤šï¼Œè€Œä»Žæ€»æŠ•资é¢çœ‹ï¼Œè¿™ä¸¤å®¶æˆ¿ä¼æ€»æŠ•资é¢è¾¾12500万美元,å 到了当月所有退出市场的外资ä¼ä¸šæŠ•资总é¢çš„9æˆå¤šã€‚
èµ„æœ¬çš„å—…è§‰æ˜¯æœ€çµæ•的。现在的å„路资本退出房地产,究竟是æºäºŽå¯¹ä¸€ç›´è¾‰ç…Œçš„æˆ¿åœ°äº§ä¸šæ…¢æ…¢èµ°åˆ°è¢«è¾¹ç¼˜åŒ–的直接å应,还是仅为å®è§‚调控之下的æƒå®œä¹‹è®¡ï¼Ÿ
æ”¯æŸ±äº§ä¸šåœ°ä½æ”¹å˜
自2003年房地产被国务院文件æ£å¼å®šä½ä¸º“支柱产业”çš„å‡ å¹´é‡Œï¼Œæˆ¿åœ°äº§ä¸šçš„å‘展å¯ä»¥è¯´æ˜¯ä¸€è·¯é«˜æŒçŒ›è¿›ã€‚
å‡ å¹´æ¥ï¼Œé™¤äº†æˆ¿åœ°äº§ä¸šçš„ä¼ä¸šï¼Œä»Žæµ·å°”ã€æµ·ä¿¡ã€é›…戈尔ã€è”想,到七匹狼ã€ç¾Žçš„ã€è‹å®ã€å›½ç¾Žï¼Œä»Žäº”粮液ã€éƒŽé…’ã€æ°´äº•åŠåˆ°é˜¿é‡Œå·´å·´ï¼Œå‡ 乎æ¯ä¸€ä¸ªè¡Œä¸šéƒ½èƒ½æ‰¾å‡ºåšæˆ¿åœ°äº§çš„ä¾‹è¯ã€‚
一个让众多ä¼ä¸šæœ‰æƒæ— æçš„ç†ç”±æ˜¯ï¼šæˆ¿åœ°äº§ä¸Šæ¸¸å¯ä»¥æ‹‰åЍ钢é“ã€å»ºææ°´æ³¥ï¼Œè¿˜å¯ä»¥ä¸€ç›´æ‹‰åŠ¨åˆ°å®¶ç”¨ç”µå™¨ï¼Œå®¶é‡Œæ–°ä¹°ä¸€ä¸ªæˆ¿å,æ¢ä¸€ä¸ªç”µè§†ï¼Œç”šè‡³çººç»‡ä¸šä¹Ÿè¢«å®ƒæ‹‰åŠ¨äº†ï¼Œçª—å¸˜ä¹Ÿè¦æ¢æ–°çš„。房地产业的这ç§å…³è”甚广,让众多ä¼ä¸šå¯¹æˆ¿åœ°äº§ä¸šå……满信心。
然而,房地产业近å年带æ¥çš„ç¹è£æ—¶ï¼Œç”±å¿«é€Ÿå‘展带æ¥çš„è´Ÿé¢æ•ˆåº”å·²éžå¸¸æ˜Žæ˜¾ï¼Œ“一业独大”å¯¹ç»æµŽä½“的伤害比比皆是——ä¸ä»…ä½¿åœ°äº§è°ƒæŽ§æ„ˆæ¥æ„ˆ“两难”,更é‡è¦çš„æ˜¯ï¼Œä»¥æˆ¿åœ°äº§æ‹‰åŠ¨çš„ç»æµŽå¢žé•¿æ¨¡å¼å·²ç»ä¸å¯æŒç»ï¼Œå¯¹å¤§é‡é‡‘èžèµ„æºã€äº§ä¸šèµ„本ã€ç¤¾ä¼šèµ„æºçš„å 用,已ç»å¯¼è‡´ä¸å›½å…¶ä»–产业的产业å‡çº§æ„ˆåŠ è‰°è¾›ã€‚
世上没有永远的支柱产业。任何事情都难逃规律的制约。在ç»åŽ†ç™«ç‹‚å‘展之åŽï¼Œæˆ¿åœ°äº§æ£åœ¨èµ°å‘常规阶段。
2010å¹´ã€Šå›½åŠ¡é™¢å…³äºŽåŠ å¿«åŸ¹è‚²å’Œå‘å±•æˆ˜ç•¥æ€§æ–°å…´äº§ä¸šçš„å†³å®šã€‹æ ‡å¿—ç€æ–°ç»æµŽæ”¯æŸ±äº§ä¸šçš„诞生。到2020年,节能环ä¿ã€æ–°ä¸€ä»£ä¿¡æ¯æŠ€æœ¯ã€ç”Ÿç‰©ã€é«˜ç«¯è£…å¤‡åˆ¶é€ äº§ä¸šå°†æˆä¸ºå›½æ°‘ç»æµŽçš„æ”¯æŸ±äº§ä¸šï¼Œæ–°èƒ½æºã€æ–°ææ–™ã€æ–°èƒ½æºæ±½è½¦äº§ä¸šå°†æˆä¸ºå›½æ°‘ç»æµŽçš„先导产业。
è¿™æ„味瀓å二五”å°†æˆä¸ºè°ƒç»“构促转å˜çš„æ”»åšæœŸï¼Œå¯¹æœªæ¥æˆ‘å›½ç»æµŽæ ¼å±€äº§ç”Ÿçš„å½±å“ä¸è¨€è€Œå–»ã€‚而房地产业è¦ä»¥ä¿æ°‘生为首è¦ç›®æ ‡çš„å®šä½æ„å‘³ç€æˆ¿åœ°äº§ä¸šå®šä½å‘ç”Ÿäº†æ ¹æœ¬æ”¹å˜ã€‚
房地产业的许多房地产ä¼ä¸šå¯¹è¿™ä¸€ç‚¹æ”¹å˜è¿…速åšå‡ºäº†æˆ˜ç•¥è½¬å˜——è¿™å‡ å¹´çš„å•†ä¸šåœ°äº§çƒã€å·¥ä¸šåœ°äº§çƒå°±æ˜¯åº”对这一转型的一个é‡è¦è¡¨çŽ°ã€‚ä½†æ˜¯ï¼Œå•†ä¸šåœ°äº§ä¹Ÿå¥½ã€å·¥ä¸šåœ°äº§ä¹Ÿç½¢ï¼Œè™½ç„¶å† 以房地产的å义,但è¿ä½œæ–¹å¼ä¸Žä½å®…地产è¿ä½œå´æ˜¯ç›¸åŽ»ç”šè¿œï¼Œé‚£ç§æˆ¿åœ°äº§ä¼ä¸š“一手é®å¤©”的局é¢ç”±äºŽå…¶å¿…须满足商业ã€å·¥ä¸šç‰äº§ä¸šçš„需求得到了改å˜ã€‚
“逆城市化”æ½®æ¥è¢
一直以æ¥ï¼Œä¸å›½çš„城市化是支撑房地产行业å‘展的å¦ä¸€ä¸ªé‡è¦æ€§å› ç´ ã€‚
æ ¹æ®2011å¹´4æœˆå…¬å¸ƒçš„ç¬¬å…æ¬¡äººå£æ™®æŸ¥æ•°æ®ï¼Œ2010å¹´ä¸å›½å±…ä½åŸŽé•‡çš„äººå£æŽ¥è¿‘6.66亿人,城镇化率达到49.68%,全国已有近一åŠçš„人å£å±…ä½åœ¨åŸŽé•‡ã€‚与å‘达国家80%以上的城市化率相比,ä¸å›½çš„åŸŽå¸‚åŒ–è¿›ç¨‹ä»æœ‰å¤§å¹…度的æå‡ç©ºé—´ã€‚
ä¹Ÿæ£æ˜¯æœ‰é‰´äºŽæ¤ï¼Œåœ¨“北上广深”房地产开å‘çƒé€€å޻之åŽï¼Œä¸€äº›æˆ¿åœ°äº§ä¼ä¸šçš„判æ–就是,二ã€ä¸‰çº¿åŸŽå¸‚必然会é‡å¤ä¸€çº¿åŸŽå¸‚åå¹´å‰çš„å‘展历程。
但时代在å˜ï¼Œæ”¯æ’‘房地产å‘å±•çš„åŸŽå¸‚åŒ–å› ç´ ä¹Ÿåœ¨æ”¹å˜ã€‚
首先是城市化增速递å‡çš„ä¿¡å·å·²ç»æ˜¾çŽ°ã€‚2010å¹´4月,ä¸å›½ç¤¾ä¼šç§‘å¦é™¢ç»æµŽç ”究所å‘布的首部《å®è§‚ç»æµŽè“皮书》指出,“ä¸å›½å°†åœ¨2013å¹´å·¦å³ï¼ˆ2011-2016年之间)结æŸé«˜é€ŸåŸŽå¸‚化过程”。
“ç›®å‰ä¸ä¸œéƒ¨åœ°åŒºï¼ŒåŸŽå¸‚化率已ç»éžå¸¸é«˜äº†ï¼Œä¸œéƒ¨åœ°åŒºè¾¾åˆ°70%å·¦å³ï¼›ä¸éƒ¨æœ‰çš„地区也达到约50%,在这些区域,大é‡çš„人å£ç§»åЍ已ç»å®žçŽ°ï¼ŒæŽ¥ä¸‹æ¥ï¼Œä¸»è¦è¿›åŸŽäººå£å°†é›†ä¸åœ¨ä¸è¥¿éƒ¨åœ°åŒºï¼Œå¦‚江西ã€å®‰å¾½ã€äº‘å—ã€è´µå·žã€å››å·ã€ç”˜è‚ƒç‰ã€‚éšç€å†œæ‘äººå£æ€»é‡çš„å‡å°‘,土地富余,人å£è¿›åŸŽçš„动力也在å‡å¼±ã€‚”ä¸å›½ç¤¾ç§‘é™¢ç ”ç©¶å‘˜åˆ˜éœžè¾‰è¯´ã€‚
åœ¨ç ”ç©¶åŸŽå¸‚åŒ–è¿›ç¨‹ä¸ï¼Œ“推拉力”ç†è®ºæ˜¯ä¸€ç§é‡è¦çš„æ–¹æ³•ã€‚å®ƒçš„åŽŸç†æ˜¯ï¼Œç”±äºŽåŸŽå¸‚生活便利ã€å•†å“丰富ã€è®¾æ–½å®Œå¤‡ã€å¨±ä¹å¤šæ ·ï¼Œå› æ¤èƒ½å¤Ÿå¯¹å†œæ‘人å£å½¢æˆä¸€ç§“拉力”,å¸å¼•农æ‘人å£å‘城市è¿ç§»ï¼›åŒæ—¶ï¼Œç”±äºŽå†œæ‘çš„äººå£æ¿€å¢žã€è‡ªç„¶æ¡ä»¶æ¶åŒ–ã€ç§‘æ•™æ–‡å«æ°´å¹³ä½Žã€æ”¶å…¥æœ‰é™ï¼Œå› æ¤ä¼šäº§ç”Ÿä¸€ç§“推力”,迫使农æ‘人å£å¤§é‡è¿å‘生活æ¡ä»¶è¾ƒå¥½çš„城市。
如今,“推拉力”æ£åœ¨å‘生改å˜ã€‚现阶段的ä¸å›½ç»æµŽå·²ç»è½¬å˜ä¸º“工业å哺农业”çš„åŽå·¥ä¸šé˜¶æ®µï¼Œå„ç§æ”¿ç–ã€èµ„æºéƒ½åŠ å¤§äº†å¯¹å†œæ‘的投入,并有é€å¹´åŠ å¤§çš„è¶‹åŠ¿ã€‚å¦ä¸€æ–¹é¢ï¼Œç”±äºŽï¼ˆå¤§ï¼‰åŸŽå¸‚交通拥挤ã€çŽ¯å¢ƒæ±¡æŸ“ä¸¥é‡ã€ç”Ÿæ´»åŽ‹åŠ›å¤§ï¼Œå†åŠ ä¸Šé«˜é¢çš„æˆ¿ä»·å’Œä¸æ–上涨的物价,使得很多农民甚至市民也纷纷逃离城市,返回农æ‘。在石家庄居ä½äº†20多年的è°å¯è‹±å°±æ˜¯ä¸€ä¸ªå…¸åž‹çš„例å。一年åŠå‰ï¼ŒæŠŠè‡ªå·±å¸‚ä¸å¿ƒ50å¤šå¹³æ–¹ç±³çš„å°æˆ¿åå–æŽ‰ï¼Œæ¬åˆ°äº†åŸŽåŒ—çš„ä¸€ä¸ªä¹¡é•‡ï¼Œé‡æ–°è´æˆ¿å®‰å®¶ã€‚“æˆ‘å–æŽ‰å¸‚ä¸å¿ƒçš„å°æˆ¿å,å´å¯ä»¥åœ¨éƒŠåŒºä¹¡é•‡ä¹°ä¸€å¥—大房åï¼Œè€Œä¸”ç”Ÿæ´»æˆæœ¬ä¹Ÿä¸åƒåŸŽå¸‚ä¸é‚£æ ·é«˜ã€‚”è°å¯è‹±è¯´ã€‚
如果说è°å¯è‹±çš„行为仅是个案,那么浙江的“逆城市化”现象更能说明这一潮æµå·²ä¸å¯å°è§‘。在ä¸å›½äººå£æµåŠ¨æœ€é¢‘ç¹åŒºåŸŸä¹‹ä¸€çš„东部沿海浙江çœï¼Œæˆ·ç±ç®¡ç†éƒ¨é—¨è°ƒæŸ¥å‘现,全眓农转鞔数é‡ä»Ž2004å¹´æ—¶çš„57.7万人é™åˆ°åŽ»å¹´çš„18.9万人,é™å¹…高达67%。æ®å…¬å¼€èµ„料,这秓逆城市化”现象,已悄悄在ä¸å›½ä¸œéƒ¨ä¸€äº›å‘达地区城乡间出现。
一个必须说明的问题是:房地产定ä½çš„转å˜å’Œ“逆城市化”æ½®æµæ‰åˆšåˆšå¼€å§‹ã€‚有人说这ç§åˆšåˆšå¼€å§‹çš„æ½®æµå¸¦æ¥çš„å·¨å˜æ˜¯æˆ¿åœ°äº§è¢«è¾¹ç¼˜åŒ–。这ç§è¾¹ç¼˜åŒ–将使得房地产的å‘展走å‘è¿™æ ·ä¸€ä¸ªæ–¹å‘:当ä¸å›½ç»æµŽè½¬åž‹æˆåŠŸå’Œæ–°å…´æ”¯æŸ±äº§ä¸šåœ°ä½çš„逿¥ç¨³å›ºæ—¶ï¼Œæˆ¿åœ°äº§å¿…将找到自己新的ä½ç½®ã€‚
原文链接:http://content.businessvalue.com.cn/post/4511.html