当中国经济转型成功和新兴支柱产业地位逐步稳固之时，房地产业必将找到自己新的位置。
《商业价值》杂志 潇棋｜文
    中国民营资本最集中的温州最近又成为媒体关注的焦点。
    一个被公众关注的现象是，刊登在温州媒体上关于抛售房产的广告多了起来，有时报纸上甚至连续几个大版面都是售房广告。而“资金周转急卖”“白菜价出售”“大降价”……极刺眼的文字出现在多家房产中介门店的房源信息上，使得温州“抛房”的气氛愈发浓厚，仿佛一下子让人体味到了“秋”意凉透的气息。
    然而，温州的“抛房”现象仅是近期资本退出房地产的一个小插曲。
    “房地产的好日子已经过去。”经营家具厂的刘先生谈起几天前的那笔交易，仍有种痛快的感觉。他刚刚以约1.9亿元的价格将其位于唐山一处的土地转让。在这笔交易中刘先生获利近1亿元。“随着地产调控政策的实施，不少主业非地产的上市公司纷纷将地产开发类资产通过各种方式剥离出上市公司，不少上市公司涉及房地产的重组也纷纷因地产政策调控而泡汤。”一位业界人士向《商业价值》表示，如今房地产调控政策影响深入，已有多家公司产生了退出计划。
    “接下来也许还有更多的行外资金撤离房地产。”在这位不愿透露姓名的中型房企开发公司负责人看来，这一轮的房地产严厉调控就像挤泡沫。据记者不完全统计，5月份以来，包括新疆广汇、四川宏达等十余家“行外”巨头宣布撤出房地产业，涉及资金超过百亿元人民币。
    而近年来一直青睐宁波房产领域的境外资本，近期已首次出现了明显的撤离迹象。
    据宁波市工商局外资处有关负责人公开表示，根据该处最新做出的统计发现，在今年5月份办理注销的外资企业中，已经出现了2家房地产领域的企业。虽然在5月份，在宁波市办理注销的外资企业并不多，而从总投资额看，这两家房企总投资额达12500万美元，占到了当月所有退出市场的外资企业投资总额的9成多。
    资本的嗅觉是最灵敏的。现在的各路资本退出房地产，究竟是源于对一直辉煌的房地产业慢慢走到被边缘化的直接反应，还是仅为宏观调控之下的权宜之计？
    支柱产业地位改变
    自2003年房地产被国务院文件正式定位为“支柱产业”的几年里，房地产业的发展可以说是一路高歌猛进。
    几年来，除了房地产业的企业，从海尔、海信、雅戈尔、联想，到七匹狼、美的、苏宁、国美，从五粮液、郎酒、水井坊到阿里巴巴，几乎每一个行业都能找出做房地产的例证。
    一个让众多企业有恃无恐的理由是：房地产上游可以拉动钢铁、建材水泥，还可以一直拉动到家用电器，家里新买一个房子，换一个电视，甚至纺织业也被它拉动了，窗帘也要换新的。房地产业的这种关联甚广，让众多企业对房地产业充满信心。
    然而，房地产业近十年带来的繁荣时，由快速发展带来的负面效应已非常明显，“一业独大”对经济体的伤害比比皆是——不仅使地产调控愈来愈“两难”，更重要的是，以房地产拉动的经济增长模式已经不可持续，对大量金融资源、产业资本、社会资源的占用，已经导致中国其他产业的产业升级愈加艰辛。
    世上没有永远的支柱产业。任何事情都难逃规律的制约。在经历癫狂发展之后，房地产正在走向常规阶段。
    2010年《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》标志着新经济支柱产业的诞生。到2020年，节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造产业将成为国民经济的支柱产业，新能源、新材料、新能源汽车产业将成为国民经济的先导产业。
    这意味着“十二五”将成为调结构促转变的攻坚期，对未来我国经济格局产生的影响不言而喻。而房地产业要以保民生为首要目标的定位意味着房地产业定位发生了根本改变。
    房地产业的许多房地产企业对这一点改变迅速做出了战略转变——这几年的商业地产热、工业地产热就是应对这一转型的一个重要表现。但是，商业地产也好、工业地产也罢，虽然冠以房地产的名义，但运作方式与住宅地产运作却是相去甚远，那种房地产企业“一手遮天”的局面由于其必须满足商业、工业等产业的需求得到了改变。
    “逆城市化”潮来袭
    一直以来，中国的城市化是支撑房地产行业发展的另一个重要性因素。
    根据2011å¹´4月公布的第六次人口普查数据，2010年中国居住城镇的人口接近6.66亿人，城镇化率达到49.68%，全国已有近一半的人口居住在城镇。与发达国家80%以上的城市化率相比，中国的城市化进程仍有大幅度的提升空间。
    也正是有鉴于此，在“北上广深”房地产开发热退去之后，一些房地产企业的判断就是，二、三线城市必然会重复一线城市十年前的发展历程。
    但时代在变，支撑房地产发展的城市化因素也在改变。
    首先是城市化增速递减的信号已经显现。2010å¹´4月，中国社会科学院经济研究所发布的首部《宏观经济蓝皮书》指出，“中国将在2013年左右（2011-2016年之间）结束高速城市化过程”。
    “目前中东部地区，城市化率已经非常高了，东部地区达到70%左右；中部有的地区也达到约50%，在这些区域，大量的人口移动已经实现，接下来，主要进城人口将集中在中西部地区，如江西、安徽、云南、贵州、四川、甘肃等。随着农村人口总量的减少，土地富余，人口进城的动力也在减弱。”中国社科院研究员刘霞辉说。
    在研究城市化进程中，“推拉力”理论是一种重要的方法。它的原理是，由于城市生活便利、商品丰富、设施完备、娱乐多样，因此能够对农村人口形成一种“拉力”，吸引农村人口向城市迁移；同时，由于农村的人口激增、自然条件恶化、科教文卫水平低、收入有限，因此会产生一种“推力”，迫使农村人口大量迁向生活条件较好的城市。
    如今，“推拉力”正在发生改变。现阶段的中国经济已经转变为“工业反哺农业”的后工业阶段，各种政策、资源都加大了对农村的投入，并有逐年加大的趋势。另一方面，由于（大）城市交通拥挤、环境污染严重、生活压力大，再加上高额的房价和不断上涨的物价，使得很多农民甚至市民也纷纷逃离城市，返回农村。在石家庄居住了20多年的谭启英就是一个典型的例子。一年半前，把自己市中心50多平方米的小房子卖掉，搬到了城北的一个乡镇，重新购房安家。“我卖掉市中心的小房子，却可以在郊区乡镇买一套大房子，而且生活成本也不像城市中那样高。”谭启英说。
    如果说谭启英的行为仅是个案，那么浙江的“逆城市化”现象更能说明这一潮流已不可小觑。在中国人口流动最频繁区域之一的东部沿海浙江省，户籍管理部门调查发现，全省“农转非”数量从2004年时的57.7万人降到去年的18.9万人，降幅高达67％。据公开资料，这种“逆城市化”现象，已悄悄在中国东部一些发达地区城乡间出现。 
    一个必须说明的问题是：房地产定位的转变和“逆城市化”潮流才刚刚开始。有人说这种刚刚开始的潮流带来的巨变是房地产被边缘化。这种边缘化将使得房地产的发展走向这样一个方向：当中国经济转型成功和新兴支柱产业地位的逐步稳固时，房地产必将找到自己新的位置。

    原文链接：http://content.businessvalue.com.cn/post/4511.html